DIVISIONE DELLA CASA FAMILIARE: COME FARE?

Divisione della casa familiare. Coppia in regime di comunione dei beni

In altri video e articoli abbiamo parlato dei presupposti dell'assegnazione della casa familiare e dei vincoli che vengono imposti al proprietario dopo, appunto, l'assegnazione.
In questo video e articolo ci occupiamo, invece, della divisione della casa familiare acquistata in comproprietà.

Se la casa è stata acquistata in comproprietà da due persone coniugate o unite civilmente in regime di comunione dei beni, occorre individuare il momento dello scioglimento della comunione legale, il che avviene quando in sede di separazione il Presidente del tribunale autorizza i coniugi a vivere separati o pronuncia lo scioglimento dell'unione civile. Da questo momento in poi, infatti, la comunione legale dei beni si trasforma in comunione ordinaria.

La divisione della casa familiare

Spesso la casa familiare non è comodamente divisibile in natura, perciò, se le parti non raggiungono un accordo, ciascuna può domandare al tribunale la divisione dell'immobile e, conseguentemente, l'assegnazione della casa in proprio favore o la sua vendita a terzi (sulla falsariga di quello che accade nel caso di comunione ereditaria e divisione giudiziale). 

In ogni caso, sia che una parte voglia acquistare la quota dell'altra, sia che nessuna parte sia intenzionata a farlo e occorra quindi vendere la casa a un terzo (ferma, chiaramente, l'assegnazione a favore dei figli minori non economicamente indipendenti), in assenza di accordo tra le parti si deve procedere a una stima dell'immobile. 

Secondo la Cassazione - in occasione della valutazione economica della casa familiare - il diritto di abitazione a favore del genitore assegnatario non deve influire in alcun modo sulla determinazione del conguaglio dovuto all'altro genitore: in sostanza, il genitore assegnatario deve corrispondere all'altro genitore proprietario, in proporzione alla relativa quota di cui dispone, il "valore economico pieno corrispondente a quello venale di mercato", come precisato anche dalle Sezioni Unite con sentenza del 9 giugno 2022, n. 18641 (in Famiglia e Diritto, n. 11, 2022, p. 969 ss, con nota di Giacomo Oberto). 

Altrimenti, l'assegnatario - una volta estinto il diritto all'assegnazione con il raggiungimento dell'indipendenza economica dei figli - potrebbe ottenere l'intera proprietà dell'immobile pagando un conguaglio calcolato su un valore ridotto, salvo poi poter vendere tutto l'immobile al valore pieno, in quanto libero dai vincoli dell'assegnazione a favore dei figli minorenni o economicamente non indipendenti. 

Chi paga il mutuo della casa familiare dopo l'assegnazione?

Quanto all'ipotesi in cui il mutuo della casa familiare non sia stato ancora estinto, dobbiamo ricordare che, se vi sono due cointestatari, ciascuno deve alla banca la propria metà delle rate del mutuo, ragion per cui in caso di divisione dell'immobile è possibile:
– con il benestare della banca, operare una "sostituzione del mutuo" in modo tale che la parte che diventerà esclusiva proprietaria della casa familiare si accolli per intero tutte le future rate del mutuo;
– in caso di vendita della casa a terzi, è possibile estinguere il mutuo con il ricavato, magari contestualmente al rogito in modo da ottenere la cancellazione dell’ipoteca sulla casa.

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