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La divisione giudiziale della comunione ereditaria: il caso della pluralità di immobili


In un precedente videoarticolo  abbiamo parlato dello scioglimento della comunione ereditaria e abbiamo descritto alcune ipotesi. 
In questo videoarticolo affrontiamo il caso della divisione giudiziale, che comporta lo scioglimento della comunione ereditaria nell'ipotesi di una pluralità di immobili.

Sul punto è intervenuta di recente la Cassazione, con la sentenza n. 40426 emessa a dicembre 2021.

Nel caso specifico deciso dalla Cassazione:

- quattro fratelli avevano dato avvio al giudizio di divisione della comunione ereditaria che si componeva dei beni che appartenevano al padre, deceduto; 
- nel corso del giudizio di divisione era stata svolta una consulenza tecnica d'ufficio per verificare la divisibilità o meno degli immobili e per stimarne il valore;
- all'esito della fase istruttoria del giudizio, le tre sorelle avevano formulato istanza di assegnazione congiunta di alcuni immobili;
- il tribunale aveva accolto tale istanza ritenendola preferibile rispetto alla vendita all'asta dell'immobile: la vendita all'asta, infatti, era una soluzione che avrebbe potuto comportare un pregiudizio per tutti i coeredi se il prezzo ricavato dalla vendita all'incanto fosse stato inferiore a quello di mercato.

Il fratello ha criticato la decisione assunta dal tribunale e confermata dalla corte d'appello sostenendo che vi erano delle differenze qualitative tra le quote che il tribunale aveva assegnato ai coeredi che comportavano una situazione di squilibrio tra i coeredi.

La Cassazione ha confermato la divisione disposta dal tribunale precisando che, a fronte dell'istanza formulata dalle tre sorelle, si era giunti a una divisione in natura della comunione ereditaria attraverso la formazione di due anziché quattro quote: non si erano formate tante quote quanti erano i coeredi, cioè i quattro fratelli, ma solo due quote in ragione della volontà manifestata dalle tre sorelle di mantenere tra loro il regime di comunione.

Nello specifico, non si era applicato l'articolo 720 del codice civile che consente di evitare la vendita di un bene non comodamente divisibile assegnandolo ai coeredi che ne facciamo richiesta, ma l'articolo 729 del codice civile che prevede l'assegnazione di quote diseguali in deroga alla assegnazione a sorte (che riguarda le quote uguali).

L'elemento comune delle due norme citate è rappresentato dalla preferenza per la divisione dei beni in natura: la vendita all'asta rimane così l'extrema ratio.

Il risultato finale del caso specifico è lo scioglimento della comunione ereditaria tra i quattro coeredi e l'apertura della comunione ordinaria tra le tre sorelle.

Nel caso specifico, poi, era stato previsto un conguaglio a carico del fratello e in favore delle sorelle. Sul punto, precisiamo che l'adempimento dell'obbligo del coerede di corrispondere il conguaglio stabilito all'esito del giudizio di divisione non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione.
Infatti, in caso di inadempimento, il coerede beneficiario del conguaglio potrà agire nei confronti del coerede obbligato al pagamento della somma di denaro con tutti i mezzi previsti dal nostro ordinamento per l'adempimento di una obbligazione pecuniaria, ferma la divisione dei beni che erano in comunione ereditaria.

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Sara Uboldi

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