CASE STUDY: ristrutturazione e pertinenze

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Il proprietario di due beni immobili, come può creare tra loro un vincolo pertinenziale destinando l’uno (detto “accessorio”) al servizio o all’ornamento dell’altro (detto “principale”), così può recidere di fatto tale vincolo rimuovendo tale relazione fra i beni – ad esempio, attraverso un intervento edilizio.

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Un cliente dello studio, dopo aver acquistato la proprietà di un edificio di tre piani fuori terra interamente adibito ad abitazione e della sua corte pertinenziale, sulla quale affacciava l’unica porta di accesso all’edificio, ha realizzato un complesso intervento di ristrutturazione a seguito del quale:

- l’edificio è stato trasformato in un piccolo condominio composto da negozi al piano terra e appartamenti ai piani superiori;

- l’accesso che metteva in comunicazione l’edificio alla corte è stato rimosso;

- sia i negozi che gli appartamenti sono stati dotati di autonomi accessi realizzati ex novo sul lato dell’edifico opposto rispetto alla corte.

Lo scopo del cliente, infatti, era di mantenere per sé la corte, in modo da potervi parcheggiare i propri veicoli di famiglia, nonché di poter vendere gli appartamenti creati ai piani superiori dell’edificio – ora dotati di accessi autonomi – senza trasferire ai relativi acquirenti alcun diritto sulla corte.

Modificatosi irreversibilmente lo stato dei luoghi, si è posto il quesito sulla sorte del vincolo pertinenziale esistente in origine, in particolare con riferimento ai subalterni di nuova creazione, in quanto non più connessi alla corte.

Costituisce principio pacifico in dottrina e giurisprudenza che il proprietario dei beni “principale” e “accessorio” può decidere del tutto legittimamente di cambiare lo stato dei luoghi al fine di rimuovere la destinazione dell’uno “a servizio od ornamento” dell’altro e, così, recidere di fatto il vincolo pertinenziale.

In tal caso, venuto meno di fatto il vincolo:

- il proprietario del compendio ben potrà trasferire la proprietà di qualsiasi subalterno dell’edificio senza dover cedere alcun diritto sull’originaria pertinenza (non più tale);

- l’acquirente del subalterno non potrà invocare a proprio favore il disposto dell’articolo 818 codice civile, ai sensi del quale il trasferimento della “cosa principale” comporta automaticamente il trasferimento delle “pertinenze”, per vantare diritti sulla corte, in origine, bene “accessorio”.

La giurisprudenza è univoca nell’affermare che l’estensione automatica al bene “accessorio” degli effetti del rapporto giuridico avente ad oggetto il bene “principale” è esclusa nel caso in cui il “rapporto strumentale sia cessato anteriormente all’atto concernente la cosa principale”.

Di recente, la Cassazione ha rigettato la domanda di rimessione in pristino proposta dal proprietario di un appartamento al fine di ricreare un collegamento tra la propria cucina e un vano deposito sottostante. La Corte ha escluso la permanenza del vincolo pertinenziale tra i due beni (l’appartamento compravenduto e il vano sottostante) in quanto è emerso che, sebbene in origine il vano deposito fosse raggiungibile da una botola realizzata nel pavimento della cucina dell’appartamento, in seguito alla ristrutturazione realizzata dal precedente proprietario dell’appartamento, il collegamento strutturale (una botola) tra le due unità era stato eliminato e il pavimento della cucina era stato realizzato ex novo (Cass., sentenza n. 15374/2016).

Anche la dottrina è concorde nel ritenere che il vincolo pertinenziale possa essere reciso con la modifica dello stato dei luoghi e, in particolare, con un intervento di ristrutturazione che separi fisicamente i due beni.

Per completezza, alla modifica dello stato dei luoghi dovrebbe seguire una pratica catastale, che il proprietario dei beni è legittimato a presentare, per dare evidenza della nuova conformazione dell’edificio, anche al fine di fornire pubblicità ai terzi (con i noti limiti delle evidenze catastali); la planimetria catastale aggiornata potrà essere allegata agli atti di compravendita dei subalterni creati nell’edificio.

Rimosso di fatto il vincolo pertinenziale con la ristrutturazione, in caso di successive alienazioni di subalterni prudenza imporrebbe che il notaio valorizzasse adeguatamente la circostanza, a maggior ragione se gli atti di provenienza antecedenti all’intervento edilizio menzionino il vincolo pertinenziale.

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