IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE: PRESUPPOSTI E ONERE DELLA PROVA

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La provvigione del mediatore immobiliare

Il mediatore immobiliare svolge tutte le attività funzionali alla messa in contatto di due soggetti: il venditore e l'acquirente di un immobile. Quando questi due soggetti raggiungono un'intesa e stipulano il contratto finalizzato al trasferimento della proprietà dell'immobile, sorge il diritto del mediatore alla provvigione, che la parte o le parti corrispondono nella misura concordata. 

Questa affermazione è ricorrente, in giurisprudenza, anche nella prassi, ma non spiega quali sono i presupposti del diritto alla provvigione. Quand'è, allora, che sorge, in concreto, il diritto del mediatore alla provvigione? E che cosa deve dimostrare il mediatore per ottenere il pagamento della provvigione - eventualmente anche in un giudizio, se nasce una controversia tra le parti? 

 

Cosa deve provare il mediatore per ottenere la provvigione

L'onere della prova in capo al mediatore è complesso e riguarda principalmente tre aspetti.

1. Il mediatore deve provare il rapporto di mediazione instaurato con il venditore o con l'acquirente; è necessario disporre di un incarico scritto? per la giurisprudenza, è utile ma non essenziale; infatti è sufficiente che il mediatore possa dimostrare che il cliente ha accettato l'attività, svolta in suo favore, e se ne è avvantaggiato.

2. il mediatore deve dimostrare di aver messo in relazione le due parti - il venditore e il soggetto interessato all'acquisto - e che l'accordo raggiunto sia frutto della sua attività. La giurisprudenza ha chiarito che non è necessaria la partecipazione del mediatore a tutte le trattative - che possono essere complesse e protrarsi anche per un lungo periodo di tempo - ma è sufficiente che il primo contatto tra le parti, avvenuto grazie all'opera del mediatore, sia stato determinante. 
Abbiamo detto che le trattative possono impegnare le parti per un lungo periodo di tempo. In questi casi, l'onere della prova in capo al mediatore è più gravoso perché le parti potrebbero aver abbandonato le trattative, ad esempio perché non era stato possibile raggiungere un punto di incontro su un aspetto rilevante dell'operazione, e averle poi riprese per effetto di una circostanza nuova e indipendente da quel primo incontro. Un elemento a favore del mediatore, allora, potrà essere l'identità delle condizioni finali rispetto a quelle discusse nella fase iniziale delle trattative che si erano svolte in sua presenza. Ancora, sarà rilevante il tempo trascorso tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare. 

3. Infine, tra le parti messe in contatto dal mediatore, deve essersi costituito un vincolo giuridico di intensità tale da consentire all'acquirente di agire in giudizio per ottenere la stipula del contratto con cui si trasferisce la proprietà dell'immobile e al venditore di ottenere il risarcimento del danno per l'ipotesi dell'inadempimento della controparte.Nello specifico, allora, non è sufficiente che il potenziale acquirente abbia formulato una proposta, anche irrevocabile, d'acquisto; allo stesso modo, non è sufficiente la stipula di un patto di opzione. In entrambi i casi, infatti, è vincolata una sola parte contrattuale. 

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AGGIORNAMENTO DI SETTEMBRE 2022

Con ordinanza n. 27185 del 15 settembre 2022 la Cassazione ha confermato l'interpretazione consolidata dell'articolo 1755 c.c. secondo cui il mediatore ha diritto alla provvigione tutte le volte in cui la propria attività di "messa in relazione" delle parti (acquirente e venditore) sia stata fondamentale per la conclusione del contratto di compravendita, ancorché questo sia stato stipulato in un momento succesivo rispetto all'avvio delle trattative condotte dal mediatore.

La Cassazione ha precisato che il prezzo diverso concordato tra le parti, l'intervento di un nuovo mediatore e il tempo trascorso tra il primo incontro e la stipula della compravendita non sono circostanze determinati per contrastare la richiesta del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione maturata in forza della prima "messa in contatto" delle parti.

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AGGIORNAMENTO DI GIUGNO 2021

Con una recente sentenza del 29 giugno 2021, il tribunale di Milano ha stabilito che il mediatore, per dimostrare la sussistenza del rapporto di mediazione, non deve provare l'esistenza di un conferimento di incarico: è sufficiente dimostrare che la parte ha accettato l'attività svolta dal mediatore in suo favore, avvantaggiandosene.