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Garanzia per vizi NELLA VENDITA DI UN IMMOBILE

In generale, quando l'acquirente di un bene, mobile o immobile, scopre l'esistenza di un vizio, può denunciarlo al venditore allo scopo di azionare la garanzia per vizi della cosa venduta prevista dall'articolo 1490 c.c.

Il vizio è rilevante se incide sull'uso cui è destinato il bene - ad esempio, se presenta una imperfezione dovuta al processo di fabbricazione che incide sull'utilizzo - oppure sul valore. In questi casi l'acquirente può agire in giudizio nei confronti del venditore per ottenere, a propria scelta, la riduzione del prezzo corrisposto oppure la risoluzione del contratto di compravendita. 

Con l'ordinanza n. 17058 del 16 giugno 2021 la Cassazione si è occupata di un caso specifico, cioè dell'acquisto di un immobile sito all'interno di un edificio condominiale costruito negli anni Sessanta. L'acquirente aveva denunciato al venditore la scoperta di vizi dell'appartamento e aveva instaurato il giudizio allo scopo di ottenere la risoluzione del contratto di compravendita e, per l'effetto, la restituzione del prezzo corrisposto. 

La pronuncia è interessante perché la Cassazione ha delimitato l'ambito di applicazione della garanzia per vizi valorizzando il fatto che l'immobile acquistato era inserito in un contesto condominiale realizzato molti anni prima della stipula dell'atto compravendita.

La circostanza - cioè il fatto che il condominio fosse stato edificato negli anni Sessanta - è stata ritenuta rilevante per escludere la garanzia per i vizi, in quanto considerati facilmente riconoscibili. 

Secondo la Cassazione, i vizi che sono conseguenza del tempo trascorso o delle tecniche costruttive note all'epoca della costruzione dell'immobile non configurano vizi rilevanti ai sensi del citato articolo 1490 c.c.
 

Garanzia per vizi e diligenza dell'acquirente: un caso pratico

Inoltre, l'acquirente avrebbe dovuto tenere un comportamento diligente: nel corso delle trattative svolte prima della compravendita avrebbe dovuto verificare lo stato dell'immobile, tenendo conto delle tecniche costruttive note all'epoca, e la manutenzione svolta nel tempo dal venditore. 

Il grado di diligenza esigibile dall'acquirente deve essere valutato in concreto, in base al caso specifico. 

Pensiamo a un esempio pratico: nell'ipotesi di acquisto di un immobile non nuovo ma realizzato molti anni fa, l'acquirente può tenere un comportamento diligente - come richiesto dalla Cassazione - incaricando un tecnico di fiducia per verificare, ad esempio, lo stato degli impianti e la loro conformità alle norme sulla sicurezza. 
 

Presenza di amianto: si applica la garanzia per vizi?

Ancora, potrebbe essere utile verificare i materiali utilizzati: in passato, ad esempio, si utilizzava l'amianto per la copertura di alcune strutture. Per la giurisprudenza la presenza di amianto in un immobile non comporta automaticamente l'applicazione della garanzia per vizi. Il vizio può sussistere se la struttura in amianto è danneggiata e sono necessari interventi di bonifica e smaltimento. 

Un'altra verifica potrebbe riguardare i sottoservizi, soprattutto se l'acquirente ha intenzione di eseguire un intervento di demolizione e ricostruzione.

Infine, perché si applichi la garanzia per i vizi, potrebbe essere rilevante l'intervento di un mediatore: il professionista ha il compito di acquisire dal venditore tutte le informazioni relative all'immobile e di trasferirle al potenziale acquirente. 

 

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Sara Uboldi

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