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Spese condominiali: responsabilità del venditore e dell’acquirente

Secondo l’articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è solidalmente obbligato al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente – si tratta, per la precisione, del c.d. principio di ambulatorietà.

Tuttavia, per quanto riguarda le spese condominiali antecedenti all'anno precedente alla vendita, la responsabilità ricade esclusivamente sul venditore. Per le spese successive al rogito notarile, l’obbligo ricade esclusivamente sull’acquirente.

Se però il venditore dell’immobile è stato proprietario per meno di un anno, l’attuale proprietario è solidalmente obbligato solo con il venditore stesso, non anche con il dante causa del venditore: in altri termini, la responsabilità solidale dura al massimo un anno, ma può durare anche meno.

Il condominio, nella persona dell’amministratore, ha la facoltà di agire sia contro il precedente proprietario che contro il nuovo per le spese relative all’anno in corso al momento della vendita e a quello precedente. Tuttavia, per le spese anteriori a tale periodo, nei confronti del condominio, il vecchio proprietario rimane l’unico responsabile anche se sono stati raggiunti accordi diversi con l'acquirente.
 
Tale regola vale per le spese ordinarie; per le spese straordinarie è responsabile chi era condomino al momento della relativa approvazione da parte dell’assemblea condominiale.

La prescrizione del diritto di credito sulle spese condominiali

Il tema della responsabilità per spese condominiali pregresse si intreccia, naturalmente, con il tema della prescrizione: al riguardo, l’articolo 2948, comma 1, numero 3, c.c., prevede che “si prescrivono in cinque anni (…) le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni”: è dunque essenziale che il creditore agisca nei termini di legge al fine di evitare la prescrizione del diritto di credito avente ad oggetto le spese condominiali.

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